中国房地产业协会会长冯俊：房地产市场处于关键转折期，政策调控应促进住房消费健康发展

冯俊  中国房地产业协会会长 

以下观点整理自冯俊在中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第37期）上的发言

本文字数：2890字

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房地产行业目前面临的风险有哪些？如何应对？

第一是怎么认识当前房地产市场的风险？

我认为当前房地产市场的风险比较大，尤其在有一些城市，其对系统性金融风险造成影响的可能性越来越大。原因有三点，首先是上市房企整体负债率非常高，接近80%。其次是居民部门负债率超过60%，其中一半是房贷，根据人民银行公布的数据，每年居民住房贷款还本付息额，占到城镇居民家庭总体可支配收入的42%，老百姓住房方面的负债压力较大，尤其是这几年，上升非常快。最后是刚才马教授提到的房价收入比的问题，它比现在我们看到的数据要严重得多。在国内通常所说的房价收入比都是以平均每户住房面积和平均价格作为分子，以居民家庭的平均收入作为分母。国际上房价收入比的原意，是市场销售房屋以套为单位的价格中位数除以家庭收入的中位数。我们现在在市场上销售的每套住房，比家庭户均人口乘人均面积大概多10-20%，家庭收入中位数比人均可支配收入乘家庭平均人口要低10%左右，实际上，我们把分子缩小了，把分母扩大了。总体来说，目前国内实际的房价收入比，按照国际通用指标来衡量可能会高出30-40%，所以这个房价收入比确实太高了，像在北京这样的城市房价收入比不是大家通常所说的40%左右，可能达到50-60%，这已明显显现了整体房地产的泡沫。

有些风险在银行表内都表现出来了，但是表外风险还没有完全显现。这是因为存在两个问题，首先是社会融资在房地产到底占比多少还不清楚，但预估偏高。其次是供应链上的隐性负债，房地产企业在快速膨胀过程中，侵蚀上游企业的资金是非常常见的现象。这两个问题随着现在金融治理逐渐常规化、正常化，以后还会进一步暴露出来。

第二是对当前市场进行分析。

近期房地产市场不太景气，这是由于两个原因导致的，一是供需矛盾没有前几年严重，需求相对来说增长较缓，同时一些房地产企业出现债务风险；二是市场观望情绪加重，随着价格增长的能量逐渐显小，房地产投资市场尤其悲观，这双重因素导致市场进一步加剧转冷。现在出现债务风险的企业，是前一百强中比较激进、杠杆加得大的企业，但这些企业总的经营规模也不到前一百强的10%，即便出现局部违约迹象，也不等于这个企业的整个现金流都出现问题，或者说这是企业局部问题，而不是行业全局问题。总体上，现在出现债务风险和资金链压力的企业，在整个房地产领域占的比重并不大，不会引起全行业债务风险或者暴雷。但是，整个金融在管控规范化起来以后，要有软着陆的措施，而非硬着陆。这些年出现问题的企业，有一个共同特征，都在努力加杠杆。房地产风险产生的原因，根本的问题是房地产投资品属性过强，杠杆加得过高。去杠杆这件事情不是刚提出来的，已经有一些企业调整得比较好，目前并非所有企业都比较高，只有少数企业比较激进。“三线四档”、“两线五档”出台后，看似房地产企业最后一根稻草被压垮了，其实不然，房地产企业的问题是长期积累的，只是这段时间他们未及时调整经营战略，或者未按照国家政策调整融资模式，所以出现问题了。但总体来看，目前风险范围并非全局性，且处于可控状态下。

第三是目前房地产处在转折点。

我个人认为于今年下半年开始，对今后房地产的发展来说是一个重要转折时期。但是并不是说从现在开始房地产要负增长，反而今后会出现比较稳定的小幅增长，把投资品属性有效控制住后，价格会呈现比较平稳的态势。中国的住房需求在相当长的时间内还会维持相当大的规模，现在每年农村向城市人口的转移大概有1600-1800万左右，这几年比前几年少一些，前几年规模更大。

我们在讨论城镇人口增长时忽略了一个因素，即城镇间的人口转移。城镇间人口迁徙每年有600多万，这些人迁徙并不影响总的城市人口数量，但影响区域性人口数量。和西方国家不同，中国城市人口转移有一个重要的特点，西方国家一般是举家迁徙，中国人多数是单身或两个人前往，单身占70-80%以上。近年来农村人口转移中举家迁徙数量增多，大概占20%，但是绝大多数也是单身前往。这部分人转移之后，会引起在新就业的城市住房需求，但又因为并非举家迁徙，原住房不能形成有效供给，不能卖了或租出去。这种状况在中国还会延续很长时间。随着城镇化过程，由于中国人口迁徙的特点，有效解决住房需求还是一个非常重要的任务。

有些人说中国住房水平已经超过了发达国家的水平，我不认同这个观点。去年数据显示中国人均住房建筑面积40平方米，我国用建筑面积衡量人均住房，而国外使用有效面积衡量。我们的建筑面积和国外有效面积的比例关系大概是不到70%，如果40平米按照有效面积衡量，也就是28-30平米左右，和发达国家差距很远。而且目前我们的住房中将近20%是不成套住房，要改善这些住房条件，使老百姓都住上符合健康文明标准的住房，还有相当长的路要走。所以，中国房地产市场发展并非进入负通道。

目前房地产行业要解决两个问题，一是地方财政过度依赖，现在地方财政收入中土地出让收入占到将近70%。解决过度依赖问题，要想完全消除很难。二是经济对房地产过度依赖。中央政策目前已经很明确了，不以房地产作为短期刺激经济的工具，坚持房住不炒，从这个趋势看，不能把房地产简单地归在虚拟经济的类别，我觉得，房子是用来住的就是实体经济的范畴；用来炒的就是虚拟经济的范畴。如果将房地产的市场环境、基础条件搞好了，它对经济发展的作用还是非常大的。从这个角度，房地产行业应该要看到一直以来积累的风险，转变增长方式、经营模式，因此从这个角度看，目前是一个转折的重要时期。

应出台怎样的政策使房地产业平稳健康发展？

第一，要保护或鼓励住房的居住需求，住房需求还是存在的，而且是老百姓改善生活非常重要的内容，是满足不断增长的美好生活的需要，在政策上应该保护正当的消费性的住房需求，适度对投资性需求进行遏制。当然住房发展本身又是经济发展的一个重要方面，所以，客观地说，从需求和经济增长的角度来说，还是要重视房地产行业的发展。“十四五”  规划中明确说，“促进住房消费健康发展”，要围绕住房消费健康发展做文章。

第二，要坚持降杠杆，因为风险比较显现了，不能因为短期房地产市场的问题，损坏整个宏观经济结构性和系统性健康，要坚持降杠杆，不能因为短期的问题，面粉多了加水，水多了加面，来来回回缩短周期。

第三，要坚持稳地价、稳房价、稳预期的原则，“三稳”本身不是政策，而是政策要达到的目标。特别是稳预期有很重要的内容，政策要稳。政策不稳预期没有办法稳，对市场、对政策的判断，政府应该有一个比较稳定的政策导向和政策措施，免得市场老猜测起伏，货币政策也是同样的，货币政策不是房价上涨的根本动力，但货币政策对信贷规模、房地产需求的放大和对需求的遏制短期都会产生作用，但长期来说货币政策还是应该稳定，这也是预期稳定重要的方面，否则市场也不稳定。

第四，要重点调整住房供应结构，包括区域性结构和产品结构，像租赁住房供应、都市圈发展，不能完全按照原来的模式发展，人口集中的地方要多增加供给，人口减少的地方要适度控制供给，要综合考虑、区域性考虑，而不应该作为孤立的城市发展来考虑。

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